引 言 ：商业房屋租赁合同作为企业经营的基础性法律文件，其履行效果直接关系企业运营稳定性。实践中，出租方以“未按期支付租金”为由主张解除合同的纠纷频发，但“租金未付”与“违约”之间并非简单的因果关系。本文基于《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等现行法律规定及司法实践，系统梳理租金支付争议中的合法阻却事由，为企业构建全流程风险防范体系提供专业指引。
1 租金支付争议的核心法律基础
商业房屋租赁合同属于双务有偿合同，出租方负有的交付适租房屋、保障租赁物正常使用等主给付义务，与承租方负有的支付租金主给付义务构成对等法律关系。根据《民法典》第509条规定，当事人应当按照约定全面履行义务，同时需遵循诚信原则履行通知、协助等附随义务。租金支付义务的履行需以合同约定为基础，结合法律规定判断是否存在“无正当理由未支付”的违约情形。
《民法典》第722条虽未在参考法规中列明，但其确立的“无正当理由未支付租金”作为违约认定要件的规则，与《民法典》第577条关于违约责任的一般规定形成体系衔接——仅当承租人无正当理由未履行或不完全履行租金支付义务时，才需承担继续履行、赔偿损失等违约责任；若存在合法阻却事由，则不构成违约，出租方不得单方解除合同。
2 租金未付的合法阻却事由分析
（一）合同约定的支付条件未成就
租赁合同作为意思自治的产物，双方可对租金支付设置合理前提条件。若合同明确将“出租方开具合规发票”“完成租金金额核对”“提供租赁物产权证明”等作为支付要件，则上述条件属于《民法典》第509条“全面履行义务”的具体内容，构成承租方支付义务的生效条件。
例如，某企业租赁案例中，双方在补充协议及对账协议中约定“保证金冲抵租金后，出租方需开具对应发票”“租金支付需以双方完成账务核对、明确应付金额为前提及开具对应金额的发票”，但出租方因内部管理问题长期未履行开票义务，导致账务核对无法完成。此时，承租人因支付条件未满足暂缓支付租金。根据《民法典》第526条关于先履行抗辩权的规定，出租方未履行开票义务时，承租方有权拒绝支付租金。此情形下的租金暂缓支付系基于合同约定的正当行为，不构成违约。
需特别说明的是：发票开具虽通常被视为从给付义务，但若合同明确将其与主给付义务（租金支付）的履行顺序绑定，则其法律性质转化为先履行义务，直接影响后履行方抗辩权的行使。司法实践中，法院对此类约定的效力持肯定态度，认为其符合“合同自治”原则，未违反法律强制性规定。
（二）司法机关查封导致的协助执行义务
当法院因执行案件向承租方送达《协助执行通知书》，要求暂停向出租方支付租金时，承租方依法负有配合执行的法定义务。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第30条，协助执行义务人擅自向被执行人（出租方）支付被查封款项的，法院有权责令限期追回；逾期未追回的，需在支付数额内向申请执行人承担责任。因此，承租方暂缓支付租金是履行法定义务的行为，属于“正当理由”。
从法律逻辑看，司法查封产生的协助执行义务具有公法强制性，其效力高于租赁合同的私法约定。此时，租金支付义务因公权力介入而暂时中止履行，不构成《民法典》第577条规定的“不履行合同义务”情形。司法实践中，法院普遍认定，因配合法院执行导致的租金暂缓支付不可归责于承租人，出租方以此为由主张解除合同缺乏法律依据。
3 司法裁判对租金支付争议的核心审查要点
结合类案裁判思路，法院对“租金未付是否构成违约”的审查遵循以下逻辑：
（一）合同约定的优先性审查
法院首先会审查租赁合同及补充协议中关于租金支付条件、履行障碍处理等条款的具体约定。若约定内容不违反法律强制性规定，且不存在显失公平情形，则认定该约定合法有效，承租方依约暂缓支付的行为不构成违约。
（二）阻却事由的正当性审查
对于合同约定的支付条件未成就情形，法院重点审查出租方是否存在未履行先合同义务（如未开票、未核对）的行为，以及该行为与租金未付之间的因果关系；对于司法协助执行情形，法院则审查《协助执行通知书》的合法性、承租方是否尽到合理注意义务（如及时告知出租方）等，以确认暂缓支付的正当性。
（三）合同目的的可实现性审查
法院会综合判断租金未付是否导致租赁合同目的无法实现。若租金未付仅为暂时性障碍（如发票补开后可支付、查封解除后可恢复履行），且承租方明确表示愿意继续履行合同，则不认定为根本违约，出租方不得单方解除合同。
4 企业租金支付风险的全流程防范体系
（一）合同签订阶段：条款设计与风险预控
1.细化支付条件：在租赁合同中明确约定租金支付的前提要件，如“出租方需于支付日前5日提供经双方确认的租金对账单及等额合规发票”，并注明“因前款条件未成就导致的支付顺延，承租方不承担违约责任”。
2.预设特殊情形处理规则：针对司法查封、政策限制等可能影响履行的情形，约定“若承租方收到司法机关协助执行通知，应在3个工作日内书面告知出租方，租金支付期限自通知解除之日起顺延”等内容，明确双方权利义务。
（二）合同履行阶段：规范操作与证据保全
1.严格履行附随义务：出租方未履行开票、核对等义务时，承租方应通过书面函件（注明送达方式及签收确认）催告，并留存函件副本、邮寄凭证等证据，证明“支付条件未成就”的客观事实。
2.妥善保管司法文书：收到《协助执行通知书》后，立即复印存档并制作《收文登记表》，记录收文时间、文号、内容及联系人；同时向出租方发送《关于租金支付暂缓的告知函》，说明暂缓原因及预计恢复时间，避免信息不对称引发误解。
（三）争议应对阶段：依法维权与专业支持
1.积极协商解决：收到出租方解除合同通知后，及时提供支付条件未成就的证据（如未开票记录、对账单未确认凭证）或司法协助执行文书，说明暂缓支付的合法性，争取通过协商继续履行合同。
2.寻求专业法律支持：争议无法协商解决时，建议委托律师对合同条款效力、阻却事由合法性、司法裁判趋势等进行专业论证，制定包括诉讼、调解在内的多元化争议解决方案，最大限度维护企业合法权益。
结 语
租金支付争议的本质是对“无正当理由未支付”要件的法律判断。企业需深刻理解“合同自治”与“法律强制”的边界，通过精细化的合同设计、规范化的履约管理及专业化的争议应对，构建全流程风险防范体系，避免因租金支付问题陷入不必要的法律纠纷，保障经营活动的稳定性与连续性。
（作者：涂小琴 周西子）
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