在企业经营过程中，仓库及冻库的租赁涉及诸多法律细节，其中公摊面积的约定与处理往往是合同双方关注的重点。本文结合相关法律法规及司法实践，对租赁合同中公摊面积的法律适用问题进行梳理与分析，为企业提供专业参考。
1 司法实践：公摊面积的约定与计租模式
（一）涉及冻库公摊面积的案例
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案号 |
合同内容 |
合同要点归纳 |
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(2023)粤1971民初2379号 |
原告与被告签订了一份《冷链仓储服务合同》，原告将位于某仓库2幢1区（物业单元号3号）物业按被告要求改造后，出租给被告使用。租赁物业总面积为4470.88平方米（总面积包括冷冻库面积1296平方米、冷藏库面积1948.88平方米、穿堂面积276平方米、雨棚面积196.8平方米、办公室面积329.98平方米、公摊面积423.22平方米）；甲方应确保仓库可满足乙方冷链仓储、货物简单加工、包装、物流、快递以及办公用途等经营事宜；租赁期限从仓库的实际交付日起算为三年，第一月为免租期；租金第一年为450216.20元／月，此后每年递增4%；被告需要缴纳2个月仓储服务费作为租赁保证金，共计人民币900432.40元。 |
1.合同中明确约定公摊面积，即租赁总面积包括冻库面积、冷藏库面积、雨棚面积、办公室面积与公摊面积； 2.双方直接约定租金； 3.合同有效； 4.公摊系数约为0.1。 |
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(2022）沪0105民初21764号 |
《仓库租赁具体内容协议》载明： 1.仓库租赁区域与期限 （1）仓库面积：3#变温、5#冷冻、6#冷冻库容面积各576㎡，共计1,728㎡。 （2）通道/月台面积：3#月台、5#月台、6#月台各180㎡，共计540㎡。 （3）办公区域：一楼办公区23.76㎡（6.6m×3.6m），二楼办公室1间31.20㎡（4.8m×6.5m），共计54.96㎡。 （4）公摊面积：464.59㎡（总面积冷库1,728㎡+月台540㎡+办公室54.96㎡）。 （5）总共租赁面积：2,787.55㎡。 2.仓库租赁费用（不含税） （1）冷冻库：3.7736元/㎡/天（税后：4.00元/㎡/天）：a）包含电费；b）包含货架的使用；c）包含装卸平台的独立使用；d）叉车充电桩8个的共用及部分单独使用；e）木托盘1,800张的免费使用（1,000mm×1,200mm），日常作业使用坏损的由甲方自行补充，合同期满后，除去因自然损害的以外，乙方需要将剩余的托盘返还乙方。自然损坏率每年按5%计算，自然损害部分在每年12月最后一周盘点时缺失部分由乙方进行补充。 （2）通道/月台：1.6981元/㎡/天（税后：1.80元/㎡/天）。 （3）办公区：2.4528元/㎡/天（含电费及生活用水等在内）（税后：2.60元/㎡/天）。 （4）公摊面积20%：1.6981元/㎡/天（税后：1.80元/㎡/天）。 （5）以上（1）－（4）各项第一年费用明细（含税）：冷冻库1,728㎡，每月费用为210,240元；通道/月台5**㎡，每月费用为29,565元；办公区54.96㎡，每月费用为4,346.42元；公摊面积20%为464.59㎡，每月费用为25,436.41元。 |
1.合同中明确约定公摊面积，是各租赁区域的公摊面积之和；总租赁面积包含仓库面积、通道/月台面积、办公区域和公摊面积。 2.区分不同区域按每平方米计租，公摊面积亦约定了租金。 3.合同有效。 4.公摊系数约为0.2。 |
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(2021)京0112民初16098号 |
《仓储服务合同》约定：乙方因业务需求，使用甲方在北京市通州区马驹桥镇大松垡村南鼎福生鲜产业园的库房及办公场所，合同期限自2020年7月21日至2023年4月30日止。甲方给予乙方20天（2020年7月1日至7月20日）的设备安装、调试期限，该安装、调试期限甲方不收取任何费用，并给乙方提供安装、调试可行性便利条件。冷冻库每天每平方米3.8元（含制冷设备用电）（不含税），冷冻库面积为2680平米（含公摊面积），冷库全年仓储费为3717160元；办公用房面积41平米，费用每天每平方米1.5元（不含税），办公用房全年费用为22447.5元；上述费用合计3,739,607.5元。 |
1.合同中直接约定冷冻库总面积含公摊面积； 2.以该总面积每平方米单价按天计租； 3.该合同中公摊系数不明确； 4.合同有效。 |
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(2023)沪0118民初34457号 |
根据合同中关于仓储、物流服务的有关约定，综合制定以下补充协议……A:2020年1月1日-2020年9月30日按照157万元/月计算（其中：常温仓库8000㎡,97万元/月；冷库部分：冷冻库1236㎡，冷藏360㎡，恒温240㎡，回笼间480㎡，含公摊，合计2316㎡,62万元/月）。 |
1.合同中直接约定计租面积含有公摊，公摊面积、公摊系数均不明确； 2.以该总面积每平方米单价按月计租； 3.合同有效。 |
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(2024)渝05民终81号 |
《仓储服务合同》，约定： 仓储服务标的物的面积1198.83平方米，其中包括冷冻库592.07平方米、冷藏库277.67平方米、月台2**.28平方米、公摊14.25平方米、雨棚54.56平方米。 服务费用：冷冻/冷藏/月台/公摊，2022年9月1日至2024年8月31日期间，含税费用合计86元/月/平方米；2024年9月1日至2025年8月31日期间，含税费用合计89.44元/月/平方米。雨棚对应期间的含税费用分别为22元/月/平方米、24.96元/月/平方米。 |
1.合同中直接约定计租面积含有公摊面积； 2.以该总面积每平方米单价按月计租； 3.合同有效； 4.公摊系数约为0.01。 |
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(2021)赣0112民初3206号 |
《新太好冷库使用合同》约定：乙方储存商品品名：板栗。冷库使用及收费标准√包库：库位：4号库房，库房为√低温库，包库建筑面积（含公摊）约464.27平方米，如库位增加或减少以合同附件为依据。包库使用费按包库建筑面积（含公摊）计算，使用费标准为：70元/平方米/月。 |
1.合同中直接约定计租面积含有公摊面积； 2.以该总面积每平方米单价按月计租； 3.公摊面积、公摊系数均不明确； 4.合同有效。 |
（二）涉及商用场地租赁的案例
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案号 |
合同内容 |
合同要点归纳 |
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(2024)内2531民初1201号 |
甲方将位于锡林郭勒盟多伦店一号楼三层摊位号1599-1-X-01X的场地租给乙方用于商业经营，该摊位套内面积为178平方米，公摊系数0.20，计租面积为213.6平方米，乙方按照计租面积向甲方支付场地租金及相关管理费用，接收甲方的统一管理……共计731天，租金为每平方米日租金0.5元。 |
1.合同约定计租面积含公摊面积； 2.约定以每平方米单价按日计租； 3.合同有效性法院予以确认； 4.公摊系数为0.2。 |
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(2024)渝0102民初3270号 |
原告作为甲方与被告许某某作为乙方、被告任某某作为丙方共同签订《招商合同<2021版本>》，合同约定：原告将位于重庆市涪陵区某场地租给许某某用于商业经营；摊位套内面积248.40平方米，公摊系数0.54，计租面积382.54平方米……租金按每平方米日租金1.50元计算。 |
1.合同约定计租面积含公摊面积； 2.约定以每平方米单价按日计租； 3.合同有效； 4.公摊系数为0.54。 |
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(2023)渝0105民初29178号 |
原告与被告签订《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告租赁原告管理的红星美凯龙商场展位，租赁实测面积为116.6平方米，公摊系数1.56（即0.56），折合计费面积为181.90平方米……租赁期限自2022年8月1日至2023年7月31日，共计365天，每平方米日租金5元，共计716020.50元。 |
1.合同约定计租面积含公摊面积； 2.约定以每平方米单价按日计租； 3.合同有效； 4.公摊系数为0.56。 |
2 实践中常见问题解答
（一）公摊面积的约定方式？
对于公摊面积的约定，并没有一致的标准。主要存在以下两种约定方式：
1.直接列出公摊面积的具体数值或写明公摊系数，并将其作为租赁面积的一部分。
2.仅在合同条款中提到“含公摊面积”，但并未表明其大小，公摊面积、公摊系数均不明确。
（二）公摊面积是否计算租金，计租标准如何？
公摊面积是否包含于租赁面积当中，法律并未就此进行强制性的规定，而是将公摊面积的计算、公摊面积的收费作为合同的条款，由当事人双方进行自主约定。以上整理的冻库租赁案例中，公摊面积一般明确纳入租赁合同中，作为租赁面积的一部分进行约定。
公摊面积的计租标准存在如下两种情况：
1.公摊面积计租标准与计租总面积租金标准一致。
2.公摊面积约定单独的计算标准，即每平方米租金与其他部分面积的价格不同。
（三）如何判断公摊面积是否过高，是否可以予以调整？
相关法律和案例的检索中，未找到有关公摊面积或公摊系数的强制性规定，也未见支持调整公摊系数的判决。冻库租赁的相关案例中，明确约定系数的有0.1、0.2，亦有公摊面积、公摊系数不明确的情况。公摊系数还可以参考商铺租赁的案例，即0.2-0.6不等。
3 实务建议：规范合同条款以防范风险
基于上述法律规定与司法实践，企业在签订仓库或冻库租赁合同时，针对公摊面积的约定与履行，需从条款明确性、计租规则细化及合理性评估三方面着手，以降低纠纷风险。具体要点如下：
（一）明确约定公摊面积的具体构成与数值
公摊面积的模糊约定是引发后续争议的主要诱因，因此合同中需对其进行清晰界定：
1.列明具体数值及构成
建议直接写明公摊面积的具体平方米数（如“公摊面积为423.22平方米”），并注明该面积对应的区域范围（如“公摊面积包含公共通道、消防通道、电梯间等共用区域”），避免仅以“公摊”二字概括。
2.明确公摊系数及计算方式
若采用公摊系数计算，需在合同中注明系数数值（如“公摊系数为0.2”），并写明计算逻辑［如“计租面积=套内面积×（1+公摊系数）”］，确保双方对面积构成的理解一致。
3.避免模糊表述
诸如“租赁面积含公摊”“总面积包含公摊” 等表述因缺乏具体指向，易引发“公摊范围如何界定”“面积数值是否合理”等争议，应尽量避免。若确需简化表述，需通过合同附件（如平面图、面积测算说明）补充详细信息。
（二）细化公摊面积的计租标准与计算方式
公摊面积是否计入租金、按何种标准计费，需在合同中作出明确且可执行的约定：
1.明确是否计入租金
若公摊面积不单独计租，需写明“租金仅按套内实际使用面积计算，公摊面积不另行收费”；若计入租金，则需进一步约定计费规则。
2.区分计租标准
根据司法案例实践，计租标准可分为两类：
（1）统一标准：即公摊面积与其他区域（如冷冻库、办公区）适用同一租金单价（如“冷冻库、公摊面积均按3.8元/㎡/天计租”）；
（2）单独标准：即公摊面积约定独立单价（如“冷冻库按3.77元/㎡/天计租，公摊面积按1.7元/㎡/天计租”），此时需注明该标准的依据（如“因公摊区域使用率较低，双方协商按此标准计费”）。
（三）审慎评估公摊面积的合理性并预留调整空间
尽管法律未对公摊面积设定强制性标准，但实践中需结合行业惯例与实际需求评估其合理性，并通过合同条款保障协商权：
1.参考同类案例与行业惯例
签订合同前，可参考冻库租赁案例中0.1-0.2的公摊系数范围，或商用场地0.2-0.56的常见系数，结合租赁物的实际用途（如冷库因需专用通道、设备间，公摊系数可能高于普通仓库）与对方协商，避免接受明显高于行业常规的系数。
2.约定面积核实与异议处理机制
建议在合同中加入“面积核实条款”，如“乙方（承租方）有权在接收租赁物后30日内委托第三方机构测绘公摊面积，若实测面积与合同约定误差超过5%，双方应协商调整租金或重新约定面积”，通过第三方数据减少主观争议。
3.明确变更条件
公摊面积及系数一旦约定，非经双方同意不得单方变更。若因租赁物改造、共用区域调整等客观原因需变更公摊面积，需在合同中约定变更程序（如“甲方（出租方）需提前30日书面通知乙方，双方协商一致后签订补充协议确认新面积”），避免单方调整引发纠纷。
（作者：郑鹏 杨钰婷）
